印花税是什么？马来西亚买房完整费用指南

签了 SPA，银行批了贷款，许多买家这才发现还有一笔叫”印花税”的费用没有列入预算。印花税不是小数目——一间 RM800,000 的房子，光是转名部分就要缴 RM18,000。这笔钱付给谁、怎么算、什么时候缴、能不能减免，是每一位买家在签合约前必须弄清楚的事。

印花税是什么

印花税（Stamp Duty）是马来西亚政府对法律文件征收的税，而不是对房产本身征税。受印花税规管的文件包括：Sale and Purchase Agreement（SPA）、Memorandum of Transfer（MOT）、Deed of Assignment（DOA）、贷款协议，以及租赁协议。

印花税受《1949年印花税法令》（Stamp Act 1949）约束，由马来西亚内陆税收局（LHDN）负责征收与管理。文件经过盖印后，才具备法律效力，可在法庭、银行及政府机构被接受为有效凭证。未盖印的文件，一旦发生产权纠纷，将无法作为呈堂证据。

印花税同时也是联邦政府财政收入的重要来源之一，用于支撑基础设施、医疗及国家发展开支。

印花税怎么运作

印花税分为两种计算方式：

• 从价税（Ad valorem duty）：按交易金额的百分比计算，最常见于房产转名。
• 定额税（Fixed duty）：无论交易金额多少，收取固定金额，例如 SPA 每份 RM10。

在马来西亚境内签署的文件，须在签署后 30 天内完成盖印；若文件在境外签署，则须在文件首次进入马来西亚起 30 天内完成盖印。逾期将面临罚款。

实际流程通常由买家的律师代为处理，步骤如下：

1. 签署 SPA：买卖双方签约，正式启动交易，同时触发印花税的计时。
2. 律师提交文件：律师将 SPA、贷款协议及 MOT 或 DOA 提交至 LHDN，须在 30 天内完成。
3. LHDN 评估税额：税局根据房价、买家身份（马来西亚公民、永久居民或外国人）及适用豁免，核定应缴金额。
4. 买家缴付税款：可通过 LHDN 电子盖印系统（stamps.hasil.gov.my）线上缴付，或亲临 LHDN 分行办理。
5. 文件获得官方盖印：缴款完成后，LHDN 发出电子或实体印章，文件正式具有法律效力。
6. 产权转移登记：已盖印的 MOT 向土地局（Land Office）呈交登记，完成产权过户；若为尚未发出地契的分层产权，则以 DOA 完成转让。
7. 保存盖印副本：律师将盖印副本交还买家，买家应妥善保存，作为产权及贷款的证明文件。

费用：印花税怎么算

一、房产转名（MOT / DOA）

以下为适用于马来西亚公民及永久居民的累进税率（资料来源：PropertyGuru，数据适用于 2025 年）：

房价区间（RM）	税率
首 100,000	1%
其后 400,000（即 RM100,001–RM500,000）	2%
其后 500,000（即 RM500,001–RM1,000,000）	3%
逾 RM1,000,000 部分	4%

计算示例（房价 RM800,000）：

• 首 RM100,000 × 1% = RM1,000
• 其后 RM400,000 × 2% = RM8,000
• 余下 RM300,000 × 3% = RM9,000
• 合计 MOT 印花税 = RM18,000

外国买家（非公民及外资公司，不包括永久居民）：自 2024 年 1 月 1 日起，所有房产转让一律按统一 4% 税率征收。根据 Budget 2026 的规定，此税率自 2026 年 1 月 1 日起进一步提高至 8%（资料来源：iProperty，2026 年 2 月）。买家应向律师确认适用于其交易的最新税率。

二、贷款协议

贷款或融资协议的印花税为贷款总额的 0.5%。以 RM500,000 房贷为例，印花税为 RM2,500。

三、买卖合约（SPA）

SPA 本身仅收取每份 RM10 的定额印花税，属于行政费用。

四、租赁协议

租赁协议的印花税按年租金及租期长短计算。以月租 RM2,000、租期两年为例：

• 年租金 = RM2,000 × 12 = RM24,000
• 税率：租期 1–3 年，每 RM250 年租金收 RM2
• 计算：（RM24,000 ÷ RM250）× RM2 = RM192
• 加每份副本 RM10，合计约 RM202

逾期罚款

未在期限内盖印，将按以下标准征收罚款（2025 年适用）：

逾期时长	罚款
3 个月以内	RM50 或未缴税额的 10%，以较高者为准
超过 3 个月	RM100 或未缴税额的 20%，以较高者为准

若认为罚款不合理，可向印花税征收官（Collector of Stamp Duties）提出上诉；若仍有异议，可进一步诉诸高等法院，惟此程序通常保留于重大争议案件。

注意：豁免、新制度与常见误区

豁免与减免

首次置业者：马来西亚公民购买首间房产，价格不超过 RM500,000，可享有 SPA 印花税全额豁免。此豁免适用于 2025 年底前签署的 SPA。2024 年起，RM500,000 以上的房产不再符合此豁免条件。

家庭成员之间的产权转让：父母与子女之间，或夫妻之间的产权转让，可享受名义印花税 RM10 的优惠。适用方式包括遗嘱（Will）、法定继承（Faraid）及 1958 年《分配法令》（Distribution Act 1958）。

中小微型企业（MSME）及获批准投资计划：在政府批准的点对点融资平台及特定创业计划下，合资格的 MSME 及投资者可享有特定文件的印花税豁免。

雇佣合约：根据 PropertyGuru（最后更新：2023 年 12 月 30 日）引述的规定，分阶段执行如下：2025 年 1 月 1 日前签署的合约豁免缴税；2025 年 1 月至 12 月 31 日签署的合约须缴 RM10 定额印花税，且若在 2025 年 12 月 31 日前完成盖印，可豁免逾期罚款；2026 年 1 月 1 日起正式全面执行。买家应向律师核实最新规定，以上信息以 LHDN 官方公告为准。

2026 年自评制度

根据 PropertyGuru 文章（最后更新：2023 年 12 月 30 日）所引述的信息，马来西亚计划自 2026 年 1 月 1 日起引入印花税自评制度（Self-Assessment Regime）。届时，纳税人须自行评估、申报并缴付印花税，运作方式类似现行所得税申报制度。此制度旨在简化流程、提升效率及透明度。该项改革的最新落实状况，建议向律师或直接查阅 LHDN 官方公告确认。

外国买家须特别留意

外国人在马来西亚购房受到严格限制。除了须缴付更高的印花税外，还须符合各州设定的最低购买价门槛，并取得州政府批准（State Authority consent）。根据 iProperty（2026 年 2 月）的资料，2026 年各州最低购买价格门槛如下（部分示例）：

• 吉隆坡联邦直辖区：RM1,000,000（分层单位）
• 雪兰莪（各区）：RM2,000,000
• 柔佛：RM1,000,000（分层/高楼），国际专区有地房产达 RM2,000,000
• 槟岛：RM3,000,000（有地），RM1,000,000（公寓）
• 马六甲：RM1,000,000（有地），RM500,000（高楼/分层）

外国人不得购买低价屋、中价屋、土著配额单位或马来保留地。有地房产限制尤为严格。达到门槛价格并不等同于获得批准，仍须通过州政府审批。

常见误区

• 以为印花税只有一笔：实际上，SPA、MOT/DOA 及贷款协议各自需要缴纳印花税，总额往往高于买家预期。
• 以为首次置业者可全额豁免所有文件：首次置业豁免仅适用于特定文件及价格范围，贷款协议的 0.5% 印花税通常不在豁免之列。
• 拖延盖印：逾期将产生罚款，且未盖印文件不具法律效力。
• 忽略律师费及其他买房成本：印花税仅是置业总成本的一部分，应与律师费、估价费及其他交易费用一并纳入预算。

常见问题 FAQ

印花税由买家还是卖家缴付？

通常由买家负责缴付 MOT 及贷款协议的印花税。SPA 的 RM10 定额税，惯例上由双方各自承担其签署的一份，但实际安排可在合约中另行约定。

印花税可以用房贷支付吗？

印花税须以现金缴付，不能纳入房贷贷款额。买家需在签约后预留足够现金支付这笔费用。

首次置业者的豁免是自动获得的吗？

不是自动获得，需在提交文件至 LHDN 时申请豁免。律师通常会代为办理，但买家应主动确认自己符合资格（马来西亚公民、首次购买住宅、房价不超过 RM500,000、SPA 于 2025 年底前签署）。

租赁协议也需要缴印花税吗？

需要。租赁协议须按年租金及租期缴纳印花税。未盖印的租约在法律纠纷中不被视为有效证据，建议房东及租客均妥善完成盖印手续。

家人之间转让房产也要缴印花税吗？

父母子女或夫妻之间的产权转让，可享受名义印花税 RM10 的优惠，而非按房价全额计算。但须符合特定条件，并通过遗嘱、Faraid 或《分配法令》等合法途径进行。

这笔费用适合哪类买家留意？

印花税是每一位在马来西亚购房的买家都必须了解的基本成本。首次置业者应优先确认豁免资格；打算购买 RM500,000 以上房产的买家，须将全额印花税纳入预算；外国买家则须额外了解适用税率及各州门槛限制。整体而言，印花税与律师费、估价费及贷款相关费用应一并计入置业总成本，避免资金不足影响交易进程。