房价是买家最先看到的数字，费用却往往是最后才发现的负担。
根据 PropertyGuru Malaysia H1 2026 Consumer Sentiment Study，约 65% 有意购房的马来西亚人预算低于 RM500,000。在这个预算范围内，交易费用需要和首付款同步规划——但许多买家只在找到心仪单位、准备开始流程时才意识到这一点，往往已经来不及调整计划。
以下逐项说明每笔费用是什么、何时支付、以什么金额为计算基础。所有费用信息以所附资料来源为准，如需核实最新监管条款，请直接查阅相关官方渠道。
是什么：买房涉及哪五项主要费用
除购买价格本身外，在马来西亚买房通常涉及以下五项主要前期支出：
- 订金（Booking Fee）——确认购买意向时支付，最终计入首付款
- 首付款（Downpayment）——购房价格的一定比例，须以自有资金支付
- SPA 律师费（Legal Fees on SPA）——处理买卖合约的律师收费，按购价分层计算
- 转让印花税与贷款协议印花税（Stamp Duty on MOT & Loan Agreement）——法律文件须缴付的政府税款
- 房产估价费（Property Valuation Fee）——银行批贷前委托独立估价师的费用
上述所有费用均不能从房屋贷款中支付，必须以现金自行承担。
怎么运作：每项费用的计算方式与支付时机
订金与首付款
买家确认购买意向后，大多数发展商或卖家会要求先支付订金。此款项在后续流程中将计入首付款总额，不属额外支出。
首套房或第二套房的标准首付款为购价的 10%，银行贷款最高覆盖余下 90%，具体以贷款资格审批及估价结果为准。根据 Bank Negara Malaysia 规定，第三套及以后的房产，最低首付款为 30%。
首付款须以自有储蓄支付，或在符合 KWSP 资格条件的前提下，从 EPF Akaun Sejahtera 提款支付。
次售（Sub-sale）交易：买家在签署 SPA 前可能被要求支付诚意金或订金，建议事先咨询自己委托的律师确认流程。新发展商项目：买家应谨慎对待在签署正式 SPA 之前被要求付款的情形，并向律师确认正确程序。
SPA 律师费
律师费根据《Solicitors Remuneration Order》按购买价格分层收取，购价越高，适用费率越低。新项目中，发展商通常已指定处理 SPA 的律师行；次售交易中，买卖双方各自委托律师，各付各方费用。
转让印花税（Stamp Duty on MOT）
产权转让备忘录（Memorandum of Transfer，MOT）是将房产正式过户至买家名下的法律文件，须缴纳以购买价格为基础计算的印花税。
根据 LHDN 资料，首次购房者购买价格不超过 RM500,000 的住宅，目前可全额豁免 MOT 印花税。该豁免已延长至 2027 年 12 月 31 日。购价超过此门槛或非首次置业者，须按分层税率缴付印花税。建议在进行任何承诺前，到 hasil.gov.my 核实最新豁免条件，因相关条款可能随时变动。
贷款协议印花税（Stamp Duty on Loan Agreement）
买家与银行签订的贷款协议同样须缴付印花税，以贷款金额为计算基础。根据 LHDN 资料，符合资格的首次购房者（购价不超过 RM500,000）在同一豁免政策下，贷款协议印花税亦可全额豁免。购价超出门槛或非首次置业者，则须按贷款金额缴付。
MOT 与贷款协议的双重印花税豁免，对预算在 RM500,000 以内的买家而言是实质性的节省。
房产估价费
银行在批准贷款前，会委托独立估价师评估房产市场价值，以确认其支持所申请的贷款额度。费用须在贷款批核前由买家自行预付。
估价费依据马来西亚估价师、评估师、房地产代理及物业管理局（Board of Valuers, Appraisers, Estate Agents and Property Managers Malaysia）的收费准则，按房产价值计算。RM600,000 以内的住宅，估价费通常为数百令吉。部分发展商会为新项目吸收此费用；次售交易则由买家直接承担。
费用：各项支出概览
| 费用项目 | 计算基础 | 首次购房者（≤RM500,000） | 其他买家 |
|---|---|---|---|
| 订金 | 视发展商或卖家而定 | 计入首付款 | 计入首付款 |
| 首付款 | 购价 10%（第三套起 30%） | 自有资金 | 自有资金 |
| SPA 律师费 | 按购价分层（Solicitors Remuneration Order） | 须支付 | 须支付 |
| MOT 印花税 | 购价 | 目前全额豁免（至 2027 年 12 月 31 日，据 LHDN） | 按分层税率缴付 |
| 贷款协议印花税 | 贷款金额 | 目前全额豁免（至 2027 年 12 月 31 日，据 LHDN） | 按贷款金额缴付 |
| 房产估价费 | 房产价值（按局方准则） | 须支付（新项目或由发展商吸收） | 须支付 |
以一套 RM450,000 的房产为例：10% 首付款为 RM45,000，交易费用（律师费、估价费等，印花税豁免情况下）约需额外准备 RM5,000 至 RM12,000 不等，具体视交易结构及是否有费用吸收安排而定（数据来源：iProperty，2026 年 9 月）。
注意：容易被忽略的风险与持续支出
所有费用均不能来自贷款
这是最常见的误区。房屋贷款只用于支付房产本身的购买价格，律师费、印花税和估价费均属现金支出，且发生在贷款放款之前。仅按购价和首付款规划资金、忽略交易费用，是许多买家事后才发现的规划缺口。
印花税豁免条件须主动核实
首次购房者的印花税豁免政策有特定条件限制，相关条款可能随预算周期调整。在做出任何承诺前，务必到 hasil.gov.my 核实当前有效的豁免范围与申请资格。
入住后的持续费用
交易费用属一次性支出，但房产持有成本是长期承诺。分层产权物业（如公寓、服务式公寓）买家须每月缴付维护费与储备基金，以及每年的门牌税（Assessment Tax）。楼宇保险及水电接驳费用在移交时亦须支付。
真正需要与家庭月收入匹配的数字，是月供加上所有物业相关开销的总和，而非仅仅是贷款还款额。
新项目付款前须确认流程
购买持牌发展商的新项目时，应了解在正式 SPA 签署前不应有任何款项要求。如遇到异常付款要求，建议先咨询自己委托的律师，而非直接按发展商销售人员的指示操作。
FAQ：买房费用常见问题
订金和首付款是两笔不同的钱吗？
不是。订金通常会计入首付款总额，不属额外支出，但须确认具体条款以合约为准。
首次购房者的印花税豁免自动适用吗？
不一定自动适用，须符合 LHDN 规定的资格条件。建议在签署任何文件前，先到 hasil.gov.my 核实当前有效的申请条件，并告知律师您的首次购房身份。
如果贷款被拒，已付费用能退回吗？
这取决于 SPA 条款及买卖双方的协议。部分合约订有融资条款（Finance Clause），在贷款申请失败时允许买家退出并取回款项，具体须与律师确认。来源文件中未对此作出详细说明。
发展商说会”吸收”部分费用，可信吗？
部分发展商确实会为新项目吸收估价费或律师费，但此类安排须以书面合约为准，不宜仅凭口头承诺。建议在签署前要求明确列明哪些费用由发展商承担。
买第三套房首付款要多少？
根据 Bank Negara Malaysia 规定，第三套及以后的住宅房产，最低首付款为购价的 30%。
EPF 可以用来支付哪些费用？
EPF Akaun Sejahtera 的提款可用于支付首付款，具体资格条件须向 KWSP 直接查询。交易费用（律师费、印花税等）是否可动用 EPF，来源文件中未有说明，建议向 KWSP 确认。
本文信息以所附来源资料（iProperty，2026 年 9 月；PropertyGuru，2026 年 1 月）为依据，仅供一般参考，不构成法律、财务或投资建议。印花税豁免条款、律师费准则及贷款政策可能随时变动，建议在作出任何购房决定前，向律师、银行及相关官方机构（LHDN、Bank Negara Malaysia、KWSP）核实最新规定。
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